Rechtsanwalt für Mieter und Vermieter - spezialisiert auf Mietvertragskündigungen

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Kündigung

Rechtsanwalt für Mietrecht

Wir bieten Ihnen professionellen Rat in allen Fragen zur Kündigung im Mietrecht. Dazu gehören u. a.

  • Wirksamkeit der Kündigung

    Wie formuliert man eine rechtssichere Kündigung? Woran erkennt man eine unwirksame Kündigung? Wir prüfen jeden Punkt.
  • Kündigung durch Vermieter
    Wann darf ein Vermieter kündigen? Wann ist die Vermieterkündigung berechtigt und wann nicht? Unsere Aufgabe ist es, Nachteile für Sie zu vermeiden.
  • Fristen

    Wer muss welche Fristen beachten? Wir sorgen dafür, dass die Frist stimmt bzw. prüfen genau ob die Gegenseite eine Frist versäumt hat.
  • Fristlose Kündigung
    Wer darf unter welchen Umständen fristlos kündigen? Kann man sich dagegen wehren? Wir sagen Ihnen was Sie beachten müssen.
  • Zugang

    Wann gilt eine Kündigung als zugegangen? Was muss bei Versand einer Kündigung beachtet werden?

Kostenlose Ersteinschätzung - risikolos und unverbindlich!

Wir beantworten Ihnen diese Fragen vorab:

  • Was kostet der Anwalt??
  • Ist mein Anliegen durchsetzbar?
  • Welche Dauer muss ich veranschlagen?
  • Welches Prozessrisiko habe ich?
  • Was genau muss getan werden?

Die Antworten erhalten Sie in unserer kostenlosen Ersteinschätzung unverbindlich und ohne, dass Sie dafür etwas bezahlen müssen. Wenn Sie danach Ihre Rechte durchsetzen wollen, setzen wir uns engagiert und kompetent für Sie ein.

Ungleiche Ausgangspositionen

Die Kündigung stellt Vermieter und Mieter vor sehr unterschiedliche Hürden. Durch den ausgeprägten Mieterschutz haben es Mieter in Deutschland relativ einfach. Sie müssen sich lediglich an die entsprechenden Fristen halten und können ansonsten einen Mietvertrag problemlos kündigen. Anders stellt sich die Situation für Vermieter dar. Sie müssen einen guten Grund haben, um einen Mietvertrag kündigen zu können.

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Auch wenn die Kündigung für einen Mieter problemlos zu bewerkstelligen ist, muss er sich doch an bestimmte Regeln halten. Eine Kündigung muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Das Original der Kündigung ist mit Unterschrift dem Vermieter zuzustellen. Eine mündliche Kündigung oder auch eine E-Mail genügt den Formvorschriften nicht. Wie bei allen wichtigen Dokumenten empfiehlt es sich sicherzustellen, dass die Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt. D. h., die Kündigung sollte unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters geworfen, oder z. B. per Einwurfeinschreiben versandt werden.

 

Für die ordentliche Kündigung durch den Mieter sind auch Fristen zu beachten. In den meisten Fällen gilt per Gesetz eine dreimonatige Kündigungsfrist. Wichtig ist, dass das Kündigungsschreiben bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ankommt. Nur dann ist die Kündigung zum letzten Tag des übernächsten Monats wirksam. Bei Verträgen, die vor 2001 geschlossen wurden, können andere Kündigungsfristen Gültigkeit haben. Diese Sonderfälle prüfe ich im Einzelfall gerne für Sie.

 

Eine besondere Situation entsteht, wenn sich die Mieter trennen. Oft möchte einer der Partner aus dem Mietvertrag aussteigen und kündigen. Hier müssen jedoch einige Punkte beachtet werden. 

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Nicht so einfach gestaltet sich die fristlose Kündigung für den Mieter. Auch wenn diese Vorgehensweise für Mieter durchaus eine mögliche Option ist, müssen hier wesentlich mehr Punkte beachtet werden. Grundsätzlich darf ein Mieter nur dann fristlos kündigen, wenn der Vermieter den Mietvertrag gravierend verletzt. Diese Verletzung der Vereinbarungen muss so gravierend sein, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

 

Ein Mieter kann z. B. dann fristlos kündigen, wenn Mängel in der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellen. Dies kann u. a. bei starkem Schimmel der Fall sein. Allerdings ist zu beachten, dass dem Vermieter vorher die Möglichkeit zur Beseitigung des Problems gegeben werden muss. Der Mieter muss den Vermieter also in der Regel abmahnen, bevor er eine fristlose Kündigung ausspricht.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ordentliche Kündigung ist für den Vermieter ungleich schwieriger als für den Mieter. Der Vermieter benötigt für die Kündigung einen Grund und ein berechtigtes Interesse, welches er auch nachweisen muss. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet drei Ansätze, die eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen können.

 

Verletzung der vertraglichen Pflichten

Eine ordentliche Kündigung kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn die Miete über längere Zeit nicht gezahlt wird, der Hausfrieden massiv gestört wird oder die Wohnung für ein nutzungsintensives Gewerbe zweckentfremdet wird. Zu beachten ist dabei, dass auch bei eklatanten Vertrags-Verstößen eine Abmahnung durch den Vermieter notwendig sein kann. Es empfiehlt sich daher für Vermieter fast immer, sich vor einer Kündigung kompetent beraten zu lassen.

 

Ein gutes Beispiel dafür ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichtes Berlin (Az. 63 S 178/11): Im aktuellen Fall hatte eine Mieterin über drei Jahre die Miete immer zu spät gezahlt. Der Vermieter kündigte deshalb den Mietvertrag und verlangte Herausgabe der Wohnung. Zu Unrecht entschied das Landgericht Berlin. Die verspätete Mietzahlung ist zwar ein valider Kündigungsgrund, allerdings muss diese Konsequenz vorher klar angekündigt werden. Der Vermieter hatte zwar gemahnt, aber nicht klar gesagt, dass er den Mietvertrag kündigen werde, wenn das Problem nicht abgestellt wird.

 

Eigenbedarf

Eine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung ergibt sich für den Vermieter auch dann, selbst nutzen möchte oder seine engsten Familienangehörigen benötigt. Die Familienangehörigen, für die ein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, beschränken sich auf Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister oder eine Person, die für die persönliche häusliche Pflege benötigt wird. Im weitesten Sinne kann noch Nichten oder Neffen die Wohnung überlassen werden. In der Kündigung muss der Vermieter den Eigenbedarf mit einer vernünftigen und nachvollziehbaren Erklärung begründen und die Person nennen, für die die Wohnung vorgesehen ist. Der Mieter muss aufgrund des Kündigungsschreibens prüfen können, ob es sinnvoll ist gegen die Kündigung vorzugehen. Eine allgemeine Erklärung ist daher nicht ausreichend.

 

In der Praxis hat sich gezeigt, dass Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung viele Fehler machen. Diese rächen sich spätestens im Prozess, der häufig durch eine solche Kündigung ausgelöst wird. Sowohl Vermietern, die eine rechtssichere Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen, als auch betroffenen Mietern empfiehlt sich daher eine anwaltliche Beratung.

 

Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Der dritte Ansatz für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist die angemessene wirtschaftliche Verwertung der Wohnung, auf die der Vermieter ein Anrecht hat. Dadurch soll verhindert werden, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleidet. Allerdings darf dieser Nachteil nicht darin bestehen, dass der Vermieter die Wohnung an einen anderen Interessenten für mehr Geld vermieten könnte. Häufig steht hinter der Kündigung der zulässige Wunsch, das Gebäude abzureißen und entweder neu zu bauen oder das Grundstück zu verkaufen.

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter

Diese Kündigung gehört sicher zu den extremsten Formen der Beendigung eines Mietverhältnisses. Durch den weitreichenden Mieterschutz in Deutschland sollte ein solches Vorgehen grundsätzlich mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht abgestimmt sein. Sehr häufig kommt es bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Trotzdem besteht auch für Vermieter durchaus die Möglichkeit der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses. Wie auch bei der ordentlichen Kündigung muss die fristlose Kündigung schriftlich mit einer nachvollziehbaren Begründung erfolgen.

 

In den meisten Fällen ist Zahlungsverzug des Mieters die Begründung für eine fristlose Kündigung. Wenn ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten besteht, hat der Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung. Hier hilft dem Mieter in der Regel nur noch der umgehende Ausgleich der Zahlungsrückstände. Wie bereits oben beschrieben ist Vermietern immer anzuraten, den Mieter vorab schriftlich und beweisbar abzumahnen. Auch für die oft folgende Räumungsklage ist eine Einhaltung aller notwendigen Schritte wichtig.

Fachanwalt für Mietrecht bei Kündigung

Gerade bei einer Kündigung im Mietrecht liegt jeder Fall etwas anders und Fehler können teuer werden. Eine gute Beratung vorab verhindert hohe Kosten und langwierige Prozesse.

 

Lasen Sie sich kompetent beraten 

 

Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht in Rastatt

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

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