Rechtsanwalt bei Kündigung wegen Eigenbedarf

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Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarf stellt einen der häufigsten Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter im Mietrecht dar. Es ist einer der seltenen Fälle, in welchen ein Vermieter gute Chancen hat, eine rechtswirksame Kündigung durchzusetzen, ohne dass der Mieter gegen Vertragspflichten verstoßen hat. Allerdings sind auch bei Eigenbedarf einige Punkte zu beachten und die Kündigung muss strikte Anforderungen erfüllen.

 

So können wir Ihnen helfen:

 

•   Rechtssichere Eigenbedarfskündigung für Vermieter

•   Kritische Prüfung der Kündigung auf Fehler oder Unwirksamkeit für Mieter

•   Kompetente und persönliche Beratung zur Vorgehensweise
 

•   Suche nach außergerichtlichen Lösungsmöglichkeiten

•   Prozessvertretung bzw. Durchsetzung Ihrer Rechte vor Gericht

 

Eine Eigenbedarfskündigung ist keineswegs "eine sichere Sache". Regelmäßig werden solche Kündigungen von den Gerichten für unwirksam erklärt. Wenn Sie wissen wollen, ob die Kündigung in Ihrem Fall tatsächlich wirksam ist, rufen Sie an!


Eckhard Schütt - Fachanwalt für Mietrecht

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Wann darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf kann ein Vermieter nur dann geltend machen, wenn er die Wohnung für sich selber oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen benötigt. Dazu gehört z. B. auch eine Pflegekraft. Daneben können Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn sie die Wohnung für einen nahen Verwandten benötigen.

 

Wichtig ist, dass der Vermieter die Wohnung wirklich benötigt. Der einfache Wunsch in die vermietete Wohnung zu ziehen, weil sie evtl. eine schönere Aussicht hat, reicht nicht für eine Eigenbedarfskündigung. An den Begriff des Bedarfs werden von den Gerichten klare Anforderungen gestellt. Ein Beispiel für echten Bedarf wäre, wenn der Vermieter heiratet und für das Zusammenziehen mit seiner Frau eine größere Wohnung benötigt.

 

Wenn für enge Verwandte wie etwa Kinder ein echter Bedarf besteht und dieser auch nachweisbar ist, hat ein Vermieter häufig gute Karten. Mit abnehmendem Verwandtheitsgrad wird die Sache deutlich schwieriger. Auch für andere Angehörige des Hausstands muss eine gute Argumentation vorgebracht werden, die dann im Einzelfall zu prüfen ist.

 

Eine weitere Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist die Tatsache, dass die Wohnung für längere Zeit vom Vermieter benötigt wird. Wegen eines kurzfristigen, vorübergehenden Bedarfs darf keine Kündigung ausgesprochen werden. Allerdings muss er die Wohnung auch nicht auf Dauer benötigen. Ein vorübergehender Bedarf von ca. 18 Monaten dürfte als Kündigungsgrund vor Gericht bestand haben.

 

Ein häufig übersehener Stolperstein für Eigenbedarfskündigungen ist die Tatsache, dass der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss nicht absehbar gewesen sein durfte. In diesem Fall hätte der Vermieter einen Zeitmietvertrag abschließen müssen. Eine Kündigung, die auf einem Grund basiert der absehbar war, ist in der Regel unwirksam.

 

Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass das Recht des Mieters an der Wohnung dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig gegenübersteht. Die Gerichte müssen im Einzelfall zwischen den beiden grundgesetzlich geschützten Rechtsgütern abwägen.

Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen sowie einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund enthalten. Der Grund muss so verständlich und ausführlich formuliert werden, dass er im Streitfall auch nachprüfbar ist. Insbesondere muss die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, genau bezeichnet werden. 

 

Wichtig ist auch, dass die Kündigung eindeutig namentlich und persönlich vom Vermieter unterschrieben wurde. Eine Unterschrift "Der Vermieter" o. ä. ist nicht rechtskräftig.

 

Wie bei jeder Kündigung empfiehlt sich eine beweisbare Zustellung entweder durch ein Einschreiben (Empfehlung: Einwurfeinschreiben nicht Einschreiben mit Rückschein!) oder ein Einwurf in den Briefkasten des Mieters unter Zeugen.

Eigenbedarf nach Verkauf der Wohnung

Wenn eine Wohnung verkauft wird, ändert sich aus rechtlicher Sicht für den Mieter nichts. Der Käufer muss in den Vertrag anstelle des bisherigen Vermieters eintreten. Der Vertrag selbst bleibt unverändert bestehen. Solange der neue Eigentümer auch nur eine Kapitalanlage gesucht hat, ist er oft froh, wenn der bisherige Mieter in der Wohnung bleibt und mit pünktlicher Mietzahlung die Rendite sichert.

 

Anders sieht es aus, wenn der neue Eigentümer die Wohnung für den Selbstbezug erwirbt. In diesem Fall darf er Eigenbedarf anmelden, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

 

Häufig wird ein größeres Objekt in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese werden dann einzeln verkauft. In solchen Fällen besteht nach §545 BGB eine Sperrfrist von mehreren Jahren für die Geltendmachung von Eigenbedarf. Diese Sperrfrist muss der Eigentümer beachten. Darüber hinaus steht dem Mieter in vielen Fällen ein einmaliges Vorkaufsrecht zu.

Angebot einer Alternativwohnung

Soweit der Vermieter eine andere Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung hat, muss der diese dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung anbieten. Die Anbietpflicht einer anderen Wohnung hat das Ziel, den harten Eingriff in die persönlichen Lebensumstände des Mieters abzumildern.

 

Versäumt der Vermieter diese Pflicht, kann das zur Unwirksamkeit führen. Die Kündigung ist dann u. U. wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Ein entsprechendes Urteil hat der Bundesgerichtshof bereits in 2010 veröffentlicht (BGH VIII ZR 78/10).

Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung

Leider versuchen immer wieder schwarze Schafe unter den Vermietern unliebsame Mieter mit einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung loszuwerden. Dies kommt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen will. Da sich für eine leer stehende Wohnung oft ein besserer Preis erzielen lässt, soll der Mieter vorher noch "entfernt" werden.

 

Von einem solchen Vorgehen kann ich als Rechtsanwalt für Mietrecht nur dringend abraten. Viele Mieter durchschauen das Spiel recht schnell und sind dadurch so verärgert, dass sie die Situation einige Monate nach dem Verlassen der Wohnung selbst oder sogar durch einen Detektiv überprüfen. Wenn sich dann herausstellen sollte, dass die Kündigung nur vorgetäuscht war, kommen erhebliche Schadenersatzforderungen auf den Vermieter zu.

 

Nicht zuletzt ist dies auch ein Grund, weshalb der Gesetzgeber eine genaue Begründung für die Eigenbedarfskündigung verlangt. Der Vermieter legt sich damit auf eine überprüfbare Aussage fest. Wenn berechtigte Zweifel an dieser Aussage aufkommen, ergibt sich für Mieter in der Regel eine Klagemöglichkeit.

Eigenbedarf im Mietvertrag

Wer als Mieter besondere Sorgen vor einer Eigenbedarfskündigung hat, kann versuchen diese im Mietvertrag von vorneherein auszuschließen. Wenn sich der Vermieter darauf einlässt, kann ein solcher Ausschluss wirksam vereinbart werden.

 

Umgekehrt ist es nicht möglich, den Widerspruch des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung mietvertraglich auszuschließen. Eine solche Klausel ist unwirksam.


Fachanwalt für Mietrecht in Rastatt, Baden-Baden, Bühl und Umgebung

Vermietern kann man nur empfehlen, eine entsprechende Kündigung vorab durch einen Fachmann überprüfen zu lassen. Ein verlorener Prozess ist immer teurer, als eine gute Beratung im Vorfeld.

Längst nicht jede Eigenbedarfskündigung hat vor Gericht bestand. Für Mieter, die gerne in Ihrer Wohnung bleiben möchten, lohnt sich die Überprüfung in vielen Fällen.

 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss gut begründet sein. Nur wenige Argumentationen werden von den Gerichten anerkannt. Eine gute Beratung bei Kündigung wegen Eigenbedarf lohnt sich für Mieter und Vermieter.

 

Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht in Rastatt

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

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