Rechtsanwalt für Mietminderung

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Mietminderung

Mieter aufgepasst, eine ungerechtfertigte Mietminderung kann die Wohnung kosten! Eine sorgfältige Prüfung darüber was erlaubt ist, empfiehlt sich dringend. Umgekehrt braucht man sich als Mieter auch nicht alles gefallen lassen. Wir beraten Vermieter und Mieter kompetent zum Thema Mietminderung, damit Sie teure Fehler vermeiden.

Rechtsanwalt bei Mietminderung

Wir sagen Ihnen genau:

 

•   Ist die Mietminderung berechtigt?

•   Welche Höhe ist angemessen?

•   Was ist erlaubt und wo sollten Sie Ihren Ärger zügeln?

•   Wie ist die richtige Vorgehensweise?

 

Grundsätzlich versuchen wir unnötige Kosten und Ärger zu vermeiden. Deshalb empfehlen wir zuerst eine außergerichtliche Lösung. Sollte dies nicht ausreichen, um Ihre berechtigten Forderungen durchzusetzen, können Sie sich auf eine engagierte und erfahrene Prozessvertretung verlassen.


Kostenlose Ersteinschätzung - ohne Kostenrisiko

In vielen Fällen verlangen Rechtsanwälte schon für eine Erstberatung über € 200. Wir haben das anders gelöst und bieten Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung. Hier erfahren wie die Chancen stehen ihr Anliegen durchzusetzen, was es ungefähr kostet und wie lange es voraussichtlich dauert. Dann können Sie entscheiden, ob Sie die Sache angehen wollen. Diese Ersteinschätzung ist für Sie kostenlos und unverbindlich! Vergleichen Sie unser Angebot.

 


Mängel sind fast unvermeidbar

Jeder Vermieter hat die Verpflichtung die Mietwohnung ohne Mängel an den Mieter zu übergeben. In der Praxis ist dieser Idealzustand, selbst wenn sich der Vermieter bemüht, jedoch fast nie über eine gesamte Mietzeit zu erreichen. Baulärm aus der Nachbarschaft, eine defekte Spülung oder Schimmel in der Mietwohnung sind nur Beispiele aus einer sehr langen Liste von möglichen Mängeln. In diesen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, die vereinbarte Miete zu mindern. Allerdings müssen dabei wichtige Punkte beachtet werden.

Probleme dokumentieren und dem Vermieter melden

Der erste Schritt bei Auftreten eines Mangels ist die Information des Vermieters. Der Mieter sollte den Mangel in der Wohnung nicht selbst beheben. Andernfalls hat er in der Regel keinen Anspruch auf Kostenerstattung. Einem Vermieter muss die Möglichkeit gegeben werden, das Problem zu untersuchen und einen kosteneffizienten Weg zur Beseitigung zu wählen. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2008 in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass ein Vermieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden darf (VIII ZR 222/06). Eine Ausnahme bilden nur Notfälle, in welchen der Mieter mit Erstmaßnahmen eingreifen muss, um Schlimmeres zu verhindern (z. B. Wasserrohrbruch) oder Verzug des Vermieters.

 

Wenn der Mieter den Vermieter nicht über einen Mangel informiert, kann er sich u. U. sogar schadenersatzpflichtig machen. Wenn sich z. B. Schimmel immer weiter ausbreiten kann, weil der Vermieter keine Kenntnis von dem Problem hat, entsteht oft ein erheblicher Schaden, der vermeidbar gewesen wäre. Auch unter diesem Aspekt ist es für Mieter ratsam, Mängel umgehend zu melden.

 

Wichtig ist die schriftliche Information des Vermieters. Sollte es später zum Streit kommen, muss der Mieter beweisen, dass er den Vermieter ordnungsgemäß über den Mangel informiert und Beseitigung gefordert hat. Das ist in der Regel nur durch eine schriftliche Mahnung zur Mängelbeseitigung möglich. Auch der Zugang eines solchen Schreibens muss bewiesen werden (Einwurfeinschreiben oder Abgabe unter Zeugen).

 

Falls der Mangel nicht permanent erkennbar ist, wie z. B. Lärm oder unregelmäßig auftretendes Aussetzen der Heizung, empfiehlt es sich das Problem durch Zeugen oder andere geeignete Beweismittel zu dokumentieren. Für jede Behauptung wird vor Gericht ein Beweis gefordert.

Miete mindern - wann und um wie viel?

Rechtsanwalt bei Mietminderung - Eckhard Schütt (Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht)
Mietminderung richtig berechnen, sonst droht Kündigung

Ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter über den Mangel an der Wohnung (schriftlich) informiert wurde, darf die Miete gemindert werden. Für diesen Schritt sind dann keine weiteren Maßnahmen notwendig. Der Mieter nimmt monatlich einen Abzug an der Miete vor, bis der Mangel behoben ist. Dieser Abzug kann je nach Schwere des Problems zwischen 1% und 100% der Miete liegen.

 

Die Mietminderung darf auch rückwirkend vorgenommen werden. Wenn der Vermieter z.B. am 15. eines Monats über den Mangel informiert wurde, darf der Mieter von der nächsten Monatsmiete 50% der Mietminderung für den Vormonat abziehen.

 

Allerdings gibt es keine offiziellen Tabellen, sondern lediglich Rechtsprechung, aus der sich eine angemessene Mietminderung entnehmen lässt. Die Höhe der möglichen Mietminderung lässt sich daher nur nach dem Einzelfall bestimmen. Bevor man sich durch eine Mietminderung in eine ernsthafte Auseinandersetzung mit dem Vermieter begibt, empfiehlt es sich grundsätzlich, kompetenten Rat durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht einzuholen.

 

Im Übrigen spielt es keine Rolle ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Ein Mieter darf sogar auch dann mindern, wenn der Vermieter bereits (vergeblich) versucht hat, das Problem zu beseitigen. Eine Mietminderung für einen Mangel, der vom Mieter selbst verschuldet wurde, ist nicht zulässig.

Nicht immer ist eine Mietminderung zulässig

Wann darf man Miete mindern? Nicht jedes kleine Problem berechtigt zu einer Mietminderung. Ein feiner Riss in der Wand oder ein Sprung im Fenster ohne negative Auswirkungen erlauben noch keinen Abzug von der Miete. Ebenso sind geringe Lärmbelästigungen von Nachbarn durchaus zu tolerieren. §536 BGB legt fest: "Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

 

Die Grenze zwischen harmlosen Kleinigkeiten und echten Mängeln ist allerdings oft fließend und wird auch von verschiedenen Personen unterschiedlich empfunden. Im Zweifel empfiehlt sich eine kompetente Beratung, bevor man den Vermieter abmahnt.

 

Eine weitere Einschränkung kann sich durch vertragliche Vereinbarungen ergeben. So ist es - in engen Grenzen - möglich, von vorneherein bekannte Mängel als vertragsgemäßen Zustand zu vereinbaren. Es könnte z. B. sein, dass die Wohnung regelmäßigem Lärm durch eine Gastwirtschaft im Erdgeschoss ausgesetzt ist. Der Mieter nimmt diesen Mangel für eine entsprechend günstige Miete aber evtl. gerne in Kauf und einigt sich mit dem Vermieter, dass es sich dabei nicht um einen Mangel handelt.

Zurückbehalt - wenn der Vermieter nicht reagiert

In manchen Fällen unternimmt der Vermieter trotz einer Mietminderung nichts, um den Mangel zu beseitigen. Das kann z. B. dann der Fall sein, wenn die Beseitigung des Mangels erheblich teurer ist, als der Verlust, der dem Vermieter durch die Minderung entsteht. In diesen Fällen hat der Mieter u. U. ein Zurückbehaltungsrecht. D. h., er darf über die Mietminderung hinaus einen weiteren Teil der Miete zurückhalten, bis das Problem abgestellt ist.

 

Spätestens bei einem Zurückbehalt werden allerdings häufig die Gerichte bemüht und es ist sehr zu empfehlen vor einem Zurückbehalt kompetenten Rat einzuholen. Die zurückbehaltene Miete muss im Gegensatz zur Mietminderung nach Erledigung des Problems an den Vermieter gezahlt werden. Die durch die Mietminderung "eingesparte" Summe bleibt Eigentum des Mieters.

Kündigung wegen Mietminderung

Im Normallfall ist die Nicht-Zahlung der Miete ab einer bestimmten Summe ein Kündigungsgrund. Falls es sich jedoch um eine berechtigte Mietminderung handelt, ist eine Kündigung aus diesem Grund nicht zulässig. Um eine Kündigung zu rechtfertigen, muss der Mieter seine Pflicht zur Mietzahlung schuldhaft verletzt haben. Dies ist bei einer berechtigten Mietminderung nicht der Fall.

 

Wenn der Mieter sich in der Höhe der Mietminderung irrt und/oder sie deutlich zu hoch ansetzt, entsteht daraus für den Vermieter unter Umständen eine Berechtigung zur Kündigung. Zusätzlich muss der Mieter die zu hoch angesetzte Mietminderung dem Vermieter nachzahlen. Über die richtige Höhe der Mietminderung entscheiden letztlich die Gerichte. Trotzdem sollten Sie sich als Mieter vorab kompetent beraten lassen, damit Sie nicht wegen einer überzogenen Mietminderung eine Kündigung riskieren. Dass diese Befürchtung nicht unberechtigt ist, hat sogar der Bundesgerichtshof (BGH) schon in einem entsprechenden Urteil klargestellt.

 

Umgekehrt kann sich für den Mieter bei einem erheblichen Mangel an der Mietwohnung ein Sonderkündigungsrecht ergeben. In manchen Fällen entsteht sogar eine Schadenersatzpflicht für den Vermieter und er muss dem Mieter die umzugsbedingten Kosten erstatten.

Wir beraten Sie kompetent bei Mietminderung

Bevor man das Verhältnis zu seinem Vermieter durch eine Mietminderung nachhaltig belastet, empfiehlt sich unbedingt eine kompetente Beratung. Bei einer Mietminderung kann viel falsch gemacht werden und sowohl der Grund als auch die Höhe einer Minderung werden von den Gerichten oft anders gesehen, als dies ein Mieter wahrhaben möchte.

 

Auch Vermieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Verärgerte Mieter schießen oft über das Ziel hinaus und agieren mit ungerechtfertigten Mietminderungen. Wir prüfen für Sie die Mietminderung und beraten Sie zum richtigen Vorgehen.

Fachanwalt für Mietrecht bei Mietminderung

Fehler bei der Mietminderung können im schlimmsten Fall eine rechtssichere Kündigung auslösen. Lassen Sie sich daher als Mieter kompetent beraten, bevor Sie die Miete mindern. Vermietern biete ich eine genaue Prüfung, bevor sie mit einer Kündigung reagieren, um einen langwierigen Prozess und hohe Kosten zu vermeiden.

 

Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

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