Neues zur Mietpreisbremse

Eckhard Schütt - Fachanwalt für Mietrecht zu den neuen GroKo Plänen für das Mietrecht

Nachdem sich die große Koalition inzwischen scheinbar mühsam zusammen gerauft hat, sickern die ersten Details der gemeinsamen Vorhaben in Bezug auf das Mietrecht durch. Für uns als Mietrechtler ist dabei besonders die Mietpreisbremse interessant. Wie es scheint, ist geplant:

  • Vermieter zu verpflichten, gegenüber neuen Mietern die Vormiete offenzulegen
  • Die Durchführung einer Rüge bezüglich der Miethöhe zu erleichtern
  • Die Gültigkeit der qualifizierten Mietspiegel von 2 auf 3 Jahre zu verlängern
  • Die Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen nur noch mit 8%, anstatt 11% zu erlauben

Offenlegen der Vormiete

Das Offenlegen der Vormiete durch den Vermieter soll den Mietern ermöglichen, festzustellen, ob eventuell eine unzulässige Mieterhöhung stattgefunden hat. Da Mieterhöhungen immer nur in bestimmten Zeitabständen zulässig sind, haben Vermieter in der Vergangenheit eine Mieterkündigung dazu genutzt, die Miete sprunghaft auf das ortsübliche Niveau anzuheben. Soweit bisher erkennbar, ist dies auch in Zukunft erlaubt. Die Einschränkungen bezüglich des Umfangs der Mieterhöhung scheinen auch zukünftig nur innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses zu gelten.

 

Wenn dies richtig ist, fragt sich natürlich, was genau mit dem Offenlegen der Vormiete bezweckt wird. Was nützt es einem neuen Mieter, wenn er erfährt, dass der Vormieter erheblich weniger für die gleiche Wohnung zahlen musste, sich daraus aber keine Handlungsmöglichkeiten ableiten? Es bleibt also abzuwarten, ob sich die GroKo dazu entschließt, die Einschränkungen der maximal erlaubten Mieterhöhung auch auf den Mieterwechsel auszudehnen. Falls sie dies nicht tut, wird sie durch das Offenlegen der Vormiete lediglich Vermieter mit zusätzlichen Vorschriften belasten und Mieter mit einer ärgerlichen Informationen ausstatten.

Erleichterung der Rüge

Derzeit muss ein Mieter eine sogenannte "qualifizierte" Rüge aussprechen, wenn er der Meinung ist, dass seine Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Danach ist es nicht ausreichend, wenn er seinem Vermieter mitteilt, dass ihm die Miete zu hoch erscheint. Er muss die aus seiner Sicht überhöhte Miete mit Fakten begründen. Offensichtlich ist die große Koalition der Meinung, dass dies für viele Mieter zu schwierig ist. Wie genau die Erleichterung aussehen soll, ist noch nicht bekannt. Zu vermuten ist, dass zukünftig die Beweislast auf den Vermieter verschoben wird. Dies würde bedeuten, dass der Mieter lediglich eine Anfrage stellen muss, ob die Miete nach der Mietpreisbremse zulässig ist. Der Vermieter hat dann zu begründen, wieso die Miethöhe dem erlaubten Maß entspricht. Auch hier darf man gespannt sein, wie die konkrete Ausgestaltung aussieht.

Mietspiegel für drei Jahre

Aus den Mietspiegeln lässt sich die ortsübliche Miete ablesen. Diese müssen alle zwei Jahre neu erhoben werden, wenn es sich um sogenannte "qualifizierte" Mietspiegel handelt. Wenn der Gesetzgeber die neue Erhebung tatsächlich in Zukunft nur alle drei Jahre vorschreibt, wird dies einen erheblichen Einfluss auf die erlaubte Miethöhe haben. Bereits jetzt führt der Abstand von zwei Jahren zwischen Mietspiegeln dazu, dass in den Ballungsräumen keine marktgerechten Mieten abgebildet werden. In diesem Punkt ist mit einem deutlichen Widerstand der Vermieter zu rechnen.

Umlegung der Modernisierungskosten

Bisher dürfen Vermieter Kosten für die Modernisierung in Höhe von 11 % des Gesamtbetrages als Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Mieter einen nachweisbaren Vorteil von der Modernisierungsmaßnahme hat. Hierzu zählt zum Beispiel eine neue Heizung, wenn sie signifikante Einsparungen der Heizkosten für die Mieter bedeutet. Ob die geplante Senkung der Umlegungsmöglichkeit tatsächlich einen Vorteil für die Mieter bedeutet, scheint fraglich. Viele Vermieter haben kein wirtschaftliches Interesse, energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, da die Nebenkosten von den Mietern getragen werden. Die Möglichkeit der Umlegung schafft für die Vermieter einen wirtschaftlichen Anreiz, auch diejenigen Sanierungskosten auf sich zu nehmen, die letztlich nur dem Mieter zugute kommen. Es ist zu befürchten, dass eine Änderung dieses Systems nicht nur Vorteile für die Mieter bietet.

Fazit

Ob die geplanten Änderungen tatsächlich in dieser Form beschlossen und durchgeführt werden, ist bisher noch fraglich. Die durchgesickerten Vorhaben sind noch keineswegs spruchreif. Allerdings besteht eine große Wahrscheinlichkeit, dass zumindest ein Teil der Pläne sich im Gesetz wiederfindet. Wir halten Sie hier in unserem Blog auf dem Laufenden!


Was plant die GroKo im Mietrecht? Wir sind auf dem neuesten Stand. Kanzlei Müller & Kollegen

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