Verspätete Miete - Kündigung?

Häufig nehmen Vermieter eine verspätete Mietzahlung zum Anlass, um einen unbequemen Mieter loszuwerden. Das ist jedoch nicht so einfach. Der Gesetzgeber hat vor die Kündigung bei säumiger Mietzahlung einige Hürden gebaut.

2 Monatsmieten im Rückstand

Bei 2 Monatsmieten Rückstand wird die Lage für den Mieter kritisch. § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) erlaubt die Kündigung, wenn der Mieter

  • zwei Mieten hintereinander oder einen erheblichen Teil davon nicht gezahlt hat
  • oder insgesamt zwei Monatsmieten schuldig bleibt, auch wenn die Mietschulden nicht in aufeinanderfolgenden Monaten entstanden sind
Der Mieter kann das Problem jedoch "heilen", indem er einen Teil der Miete überweist, so dass die im Gesetz aufgeführten Situationen nicht mehr zutreffen. Dies gilt sogar, wenn der Vermieter bereits gekündigt hat. Allerdings sollte man diese Ausnahme nicht mehr als einmal für sich in Anspruch nehmen, da die Gerichte dann durchaus auch für den Vermieter entscheiden können. 
Zur Miete zählen bei dieser Frage übrigens auch die Nebenkosten. Es geht also um eine Warmmiete.

Miete nicht bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters

Auch wenn dies in vielen Mietverträgen so festgehalten ist, muss die Miete nicht bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Das höchste deutsche Gericht hat klargestellt, dass es ausreicht, wenn die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats angewiesen ist. (BGH Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15). Das Risiko einer durch die Bank verursachten Verzögerung darf nicht dem Mieter auferlegt werden.

 

Allerdings muss der Mieter im Streitfall evtl. beweisen, dass sein Konto zu diesem Zeitpunkt auch eine ausreichende Deckung aufwies. Die Miete anweisen, obwohl man kein Geld auf dem Konto hat, lassen die Richter nicht durchgehen.

Regelmäßig die Miete zu spät gezahlt

Die Zahlung der Miete ist die Hauptpflicht des Mieters. Dementsprechend wird auch eine permanente Verspätung durch die Gerichte sehr kritisch gesehen. Selbst wenn der Mieter niemals mehr als eine Monatsmiete in Rückstand gerät, kann dauerhafte Terminüberschreitung zu einer wirksamen Kündigung führen. Allerdings muss der Vermieter in diesen Fällen vor der Kündigung abmahnen. Diese Abmahnung muss klar zum Ausdruck bringen, dass weitere Zahlungsverspätungen eine Kündigung zur Folge haben. Sollte der Mieter danach nicht pünktlich überweisen, werden die Gerichte die Kündigung und auch eine evtl. Räumungsklage in der Regel akzeptieren.

 

Wichtig: Der Vermieter darf nach der Abmahnung mit der Kündigung nicht zu lange warten. Die Wirkung einer Abmahnung "verblasst" mit der Zeit. Als Richtlinie kann man von einem Zeitraum von 6 Monaten ausgehen, in welchem die Kündigung zu erfolgen hat, wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin zu spät zahlt.

Welche Entschuldigungen lässt das Gericht gelten?

Wenn die berechtigte Abmahnung vorliegt und die Miete weiterhin nicht pünktlich gezahlt wird, lässt das Gericht eigentlich keine Entschuldigung mehr zu. Selbst langjährige Mieter, die vielleicht gerade in einer schwierigen Situation sind, haben in diesen Fällen wenig Chancen. Auch wenn das deutsche Mietrecht in der Regel den Schwächeren (in der Regel den Mieter) stark schützt, hat dies Grenzen.

 

Der Wohnungseigentümer hat ein berechtigtes Interesse an der pünktlichen Mietzahlung und ist oft selbst durch Darlehensverpflichtungen gebunden. Erste Empfehlung ist daher im Falle des Mietverzuges ein offenes Gespräch mit dem Vermieter. Oft findet sich hier eine Lösung. In allen anderen Fällen stehen wir Ihnen gerne mit kompetenter Beratung in Rastatt, Baden-Baden, Bühl und Umgebung zur Verfügung. 


Kompetente Beratung

Kündigung wegen verspäteter Miete? Fachanwalt für Mietrecht

Als Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht mit über 20 Jahren Berufserfahrung berate ich Sie gerne ausführlich und persönlich. Nutzen Sie unsere kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung!

 

Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

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