Rechtsanwalt für Nebenkostenabrechnung

Zweifel an den Nebenkosten? Rufen Sie uns an: Tel. 07222-3859908

Nebenkostenabrechnung

Klassiker des Mietrechts: die Nebenkostenabrechnung

Wenn es um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter geht, dann ist sie der Dauerbrenner, der regelmäßig die Gerichte beschäftigt: die Nebenkostenabrechnung.

Zunächst einmal ist es Sache des Vermieters als Eigentümer der vermieteten Räume, die Nebenkosten zu tragen. Eine Pflicht, die er in aller Regel mittels Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird. Fehlt im Mietvertrag jedoch eine entsprechende ausdrückliche Regelung, muss der Mieter zwar die vereinbarte Miete entrichten, was die Nebenkosten angeht, ist er jedoch aus dem Schneider.

 

In der Regel aber wird der Vermieter die Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Hier gibt es nun mehrere Möglichkeiten.


Kostenlose Ersteinschätzung - kein Kostenrisiko

Wir lassen Sie nicht im Unklaren:

  • Lohnt es sich, einen Anwalt einzuschalten?
  • Wie stehen meine Chancen?
  • Wie lange dauert ein Prozess?
  • Was kostet die Durchsetzung meiner Rechte?
  • Was sind die nächsten Schritte?

Diese für Sie wichtigen Fragen klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung ohne Kostenrisiko! Vergleichen Sie dieses Angebot.


Riskant für den Vermieter: die Nebenkostenpauschale

So können die Parteien des Mietvertrages eine monatliche Nebenkostenpauschale vereinbaren. Die Nebenkosten sind dann - unabhängig von ihrer tatsächlichen Höhe - mit der Pauschale abgegolten. Sollten die tatsächlich angefallenen Nebenkosten höher ausfallen, so kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Er kann lediglich für die Zukunft die Nebenkostenpauschale anheben, aber auch nur, wenn der Mietvertrag ihm durch eine Erhöhungsklausel das Recht dazu gibt und er die gestiegenen Kosten auch nachweisen kann. Umgekehrt ist die Nebenkostenpauschale natürlich zu reduzieren, wenn sich die Nebenkosten verringern.

Der Regelfall - die monatliche Nebenkostenvorauszahlung

In den meisten Mietverträgen wird jedoch vereinbart sein, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden Nebenkosten leistet. In diesem Fall muss der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Aufstellung über die tatsächlich entstandenen Nebenkosten erstellen. Je nachdem, ob sich dann aus den Vorauszahlungen ein Plus oder ein Minus ergibt, erhält der Mieter eine Erstattung oder muss nachzahlen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung ein saftiges Plus für den Mieter, so kann er die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend herabsetzen. Im umgekehrten Fall ist der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlungen entsprechend zu erhöhen. Eine solche Heraufsetzung der Nebenkostenvorauszahlung hat er dem Mieter schriftlich mitzuteilen.

Für Mieter ist hier durchaus Vorsicht geboten: Viele Vermieter locken Mietinteressenten mit geringen monatlichen Vorauszahlungen. Das dicke Ende kommt mit einer saftigen Nachzahlung am Jahresende. Hier lohnt es sich, schon vor der Eingehung des Mietverhältnisses einen Blick in die letzte Betriebskostenabrechnung zu werfen oder sich beim Vormieter entsprechend zu informieren. 


Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht

Tel. 07222-3859908


Die Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter

Bei einem Mehrparteienhaus wird die Verteilung der Nebenkosten anhand des Verteilungsschlüssels festgelegt. In der Regel lehnt sich der Verteilungsschlüssel an die Wohnungsgröße, die Anzahl der Bewohner und an die Anzahl der Wohneinheiten an. "Passt" der bisherige Verteilerschlüssel nicht mehr, so ist der Vermieter verpflichtet, einen sachgerechten Verteilerschlüssel zu erstellen. 

 

Sieht der Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel vor, so schreibt das Gesetz eine Verteilung anhand der Wohnfläche vor. Wird für eine Position (z.B. Wasser) der Verbrauch erfasst, so muss der Vermieter diese auch verbrauchsabhängig abrechnen. 

 

Die Möglichkeit, den erfassten Verbrauch zukünftig auch entsprechend kostenmäßig abzurechnen hat der Vermieter auch dann, wenn er im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale oder Inklusivmiete vereinbart hat. Dies muss er jedoch vor Beginn des Abrechnungszeitraums schriftlich gegenüber dem Mieter erklären.

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft

Wie jedoch sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus? Neben dem Abrechnungszeitraum muss sie die Gesamtkosten, abzüglich der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Der Vermieter muss auch die entsprechenden Anfangs- und Endzählerstände ausweisen und den Verteilerschlüssel berücksichtigen. 

Für den Mieter gilt hier: Augen auf! Denn der Bundesgerichtshof hat 2004 entschieden, dass es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten ist, die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit kritisch zu prüfen. 

 

Klassische Fehler der Nebenkostenabrechnung sind beispielsweise fehlerhafte Quadratmeterzahlen, doppelt abgerechnete Positionen, alte Rechnungen oder in den Wartungsrechnungen verborgene Reparaturkosten. Der deutsche Mieterbund geht übrigens davon aus, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung mit einem Fehler behaftet ist - ein scharfer Blick und die Prüfung durch einen Experten kann hier also durchaus bares Geld wert sein.

Nebenkosten - wir lösen das Problem

Für alle Fragen zur Nebenkostenabrechnung helfen wir Ihnen gerne! Eckhard Schütt, unser Fachanwalt für Mietrecht ist Experte für Nebenkosten. 

 

Rufen Sie uns an!

 

Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht in Rastatt

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

Tel. 07222-3859908