Rechtsanwalt für Nebenkostenabrechnung in Rastatt und Bühl

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Rechtsanwalt für Nebenkosten

Wenn es um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter geht, dann ist sie der Dauerbrenner, der regelmäßig die Gerichte und Anwälte für Mietrecht beschäftigt: die Nebenkosten- oder Hauskostenabrechnung.

Zunächst einmal ist es Sache des Vermieters als Eigentümer der vermieteten Räume, die Nebenkosten zu tragen. Eine Pflicht, die er in aller Regel mittels Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird. Fehlt im Mietvertrag jedoch eine entsprechende ausdrückliche Regelung, muss der Mieter zwar die vereinbarte Miete entrichten, was die Nebenkosten angeht, ist er jedoch aus dem Schneider. In der Regel aber wird der Vermieter die Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten.

Fachanwalt Mietrecht

Rechtsanwalt für Nebenkosten, Hausnebenkosten und Nebenkostenabrechnung

Für alle Fragen zur Nebenkostenabrechnung helfen wir Ihnen gerne! Eckhard Schütt, unser Fachanwalt für Mietrecht ist Experte für Nebenkosten. 

 

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Riskant für den Vermieter: die Nebenkostenpauschale

So können die Parteien des Mietvertrages eine monatliche Nebenkostenpauschale vereinbaren. Die Nebenkosten sind dann - unabhängig von ihrer tatsächlichen Höhe - mit der Pauschale abgegolten. Sollten die tatsächlich angefallenen Nebenkosten höher ausfallen, so kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Er kann lediglich für die Zukunft die Nebenkostenpauschale anheben, aber auch nur, wenn der Mietvertrag ihm durch eine Erhöhungsklausel das Recht dazu gibt und er die gestiegenen Kosten auch nachweisen kann. Umgekehrt ist die Nebenkostenpauschale natürlich zu reduzieren, wenn sich die Nebenkosten verringern.

Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter auf gestiegene Nebenkosten zu reagieren, ist eine Mieterhöhung. Diese kann mit den erhöhten Hauskosten begründet werden und ist unter bestimmten Voraussetzungen auch rechtlich zulässig.

Der Regelfall - die monatliche Nebenkostenvorauszahlung

In den meisten Mietverträgen wird jedoch vereinbart, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden Nebenkosten leistet. In diesem Fall muss der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Aufstellung über die tatsächlich entstandenen Nebenkosten erstellen. Je nachdem, ob sich dann aus den Vorauszahlungen ein Plus oder ein Minus ergibt, erhält der Mieter eine Erstattung oder muss nachzahlen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung ein deutliches Plus für den Mieter, so kann er die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend herabsetzen. Im umgekehrten Fall ist der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlungen entsprechend zu erhöhen. Eine solche Heraufsetzung der Nebenkostenvorauszahlung hat er dem Mieter schriftlich mitzuteilen.

Für Mieter ist hier durchaus Vorsicht geboten: Viele Vermieter locken Mietinteressenten mit geringen monatlichen Vorauszahlungen. Das dicke Ende kommt mit einer entsprechenden Nachzahlung am Jahresende. Hier lohnt es sich, schon vor der Eingehung des Mietverhältnisses einen Blick in die letzte Betriebskostenabrechnung zu werfen oder sich beim Vormieter entsprechend zu informieren. 

 

Tipp vom Rechtsanwalt: Eine Mietminderung darf der Vermieter nicht auf die Nebenkosten anrechnen. Andernfalls hätte er die Möglichkeit, sich den Fehlbetrag über die jährliche Nebenkostenabrechnung wieder vom Mieter zurückzuholen.


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Die Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter

Bei einem Mehrparteienhaus wird die Verteilung der Nebenkosten anhand des Verteilungsschlüssels festgelegt. In der Regel lehnt sich der Verteilungsschlüssel an die Wohnungsgröße, die Anzahl der Bewohner und an die Anzahl der Wohneinheiten an. "Passt" der bisherige Verteilerschlüssel nicht mehr, so ist der Vermieter verpflichtet, einen sachgerechten Verteilerschlüssel zu erstellen. 

 

Sieht der Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel vor, so schreibt das Gesetz eine Verteilung anhand der Wohnfläche vor. Wird für eine Position (z.B. Wasser) der Verbrauch erfasst, so muss der Vermieter diese auch verbrauchsabhängig abrechnen. 

 

Die Möglichkeit, den erfassten Verbrauch zukünftig auch entsprechend kostenmäßig abzurechnen hat der Vermieter auch dann, wenn er im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale oder Inklusivmiete vereinbart hat. Dies muss er jedoch vor Beginn des Abrechnungszeitraums schriftlich gegenüber dem Mieter erklären.

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft

Wie jedoch sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus? Neben dem Abrechnungszeitraum muss sie die Gesamtkosten, abzüglich der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Der Vermieter muss auch die entsprechenden Anfangs- und Endzählerstände ausweisen und den Verteilerschlüssel berücksichtigen. 

Für den Mieter gilt hier: Augen auf! Denn der Bundesgerichtshof hat bereits vor längerem entschieden (VIII ZR 195/03), dass es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten ist, die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit kritisch zu prüfen. 

 

Klassische Fehler der Nebenkostenabrechnung sind beispielsweise fehlerhafte Quadratmeterzahlen, doppelt abgerechnete Positionen, alte Rechnungen oder in den Wartungsrechnungen verborgene Reparaturkosten. Der deutsche Mieterbund geht übrigens davon aus, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung mit einem Fehler behaftet ist - ein scharfer Blick und die Prüfung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt kann hier also durchaus bares Geld wert sein.

 

Tipp vom Rechtsanwalt: Nebenkosten einfach nicht zu zahlen, wenn sie Ihnen als Mieter zu hoch erscheinen, ist nicht zu empfehlen. Dies kann zu einer Kündigung oder im schlimmsten Fall zu einer Räumungsklage führen. Unser Fachanwalt für Mietrecht erklärt Ihnen gerne die richtige Vorgehensweise, um Ihre Rechte zu sichern.


Kompetente Beratung - Spezialist für Nebenkosten

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Unsere Rechtsanwälte in Rastatt und Bühl kennen sich mit der Problematik Nebenkosten bestens aus. Wir beraten Sie kompetent als Mieter oder Vermieter zu Nebenkostenabrechnungen und Hauskosten. Rufen Sie uns an und nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung.

 

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