Schönheitsreparaturen? Fachanwalt für Mietrecht in Rastatt und Bühl

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Schönheitsreparaturen - Rechtstipps

Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mieter und Vermieter. Wir sagen Ihnen schnell und rechtssicher, was erlaubt ist und wo die Gerichte einen Riegel vorschieben.

  • Welche Vertrags-Klauseln sind zulässig?
  • Was kann der Vermieter verlangen?
  • Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter tatsächlich durchführen?  
  • Was ist eine fachgerechte Renovierung?
  • Kann der Mieter Ersatz für Renovierung fordern?

Kompetente Antworten, auch zu Ihrer persönlichen Frage, erhalten Sie in unseren Anwaltskanzleien in Rastatt und Bühl. Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung!

Fachanwalt für Mietrecht bei Schönheitsreparaturen

Rechtsanwalt Eckhard Schütt - Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht in Rastatt und Bühl

Rechtsanwalt Eckhard Schütt ist ein erfahrener Profi im Mietrecht. Seit über 20 Jahren berät er als Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht erfolgreich seine Mandanten in diesem Rechtsgebiet. Insbesondere Fragen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungspflichten gehören zu seinen täglichen Aufgaben.  

 

Rechtsanwalt Eckhard Schütt

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Spezialist für Fragen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht


Tipps vom Anwalt: Das Wichtigste zuerst

  • Wenn im Mietvertrag nichts steht, ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich.
  • Fast alle Mietverträge verpflichten die Mieter zu Schönheitsreparaturen.
  • Viele der Klauseln sind unwirksam. Ein Anwalt für Mietrecht lohnt sich sehr oft.
  • Wenn die Klausel unwirksam ist, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.
  • Falls die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, entfallen die Schönheitsreparaturen.
  • Mieter können die Renovierungskosten vom Vermieter zurückfordern, wenn sich die entsprechende Klausel als unwirksam herausstellt.
  • Wenn die Mieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchführen, muss der Vermieter mit Fristsetzung abmahnen, bevor er die Arbeiten an eine Fachfirma vergibt.

Was zählt zu Schönheitsreparaturen?

Was genau unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, steht im Gesetz (§ 28 Abs. 4 II. BV).

Im Einzelnen zählen dazu:

  • das Tapezieren der Wände
  • die Malerarbeiten für Wände und Decken
  • das Streichen der Fußböden, sofern der Boden zum Streichen geeignet ist
  • der Anstrich der Heizkörper sowie der Heizrohre fallen ebenfalls unter die Schönheitsreparaturen
  • auch die farbliche Instandsetzung der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sieht der Gesetzgeber als Teil der Schönheitsreparaturen. Dies gilt sogar, obwohl die Wohnungstüre streng genommen nicht zum Sondereigentum gehört (BGH V ZR 212/12).

Andere Arbeiten fallen nur dann in diese Kategorie, wenn sie vorbereitend zur Durchführung der Hauptarbeiten notwendig sind. Ein gutes Beispiel dafür sind Bohrlöcher. Damit eine Wand fachgerecht gestrichen werden kann, müssen diese vorab verschlossen werden. Insofern zählt z.B. auch die Beseitigung von Bohrlöchern im weitesten Sinne zu den Schönheitsreparaturen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Wichtig ist zuerst die Abgrenzung zwischen Schäden und Schönheitsreparaturen. Wenn Mieter (oder deren Gäste oder Haustiere) Schäden verursacht haben, müssen sie diese beseitigen. Dies gilt unabhängig von einer möglichen Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein klassisches Beispiel für Vorfälle, die häufig auf dem Schreibtisch eines Rechtsanwalts für Mietrecht landen, ist durch Wasser beschädigter Laminatboden. Hierbei handelt es sich eindeutig um einen Schaden. Die Beseitigung fällt nicht unter die Schönheitsreparaturen.

Wichtig: Einen Schaden, den Mieter verursacht haben, darf ein Vermieter übrigens ohne Fristsetzung zur Mängelbeseitigung durch einen Fachbetrieb beseitigen lassen (BGH VIII ZR 157/17).

 

Wenn der Laminatboden aber durch normalen Gebrauch abgenutzt ist, muss der Mieter ihn nicht ersetzen. Die normale Abnutzung eines Bodenbelages fällt in die Verantwortung des Vermieters. Dafür erhält er Miete und darf Mieterhöhungen  durchführen. Dies gilt für alle Reparaturen, die aufgrund des normalen Gebrauchs einer Mietsache fällig werden (Ausnahme evtl. Kleinreparaturen).

 

Andere Beispiele für Renovierungsbedarf, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählen, sind:

  • Risse in Wand oder Decke oder andere Arbeiten am Mauerwerk
  • der Anstrich von Sockelleisten
  • die Aufarbeitung von Parkettböden
  • Außenanstriche von Tür oder Fenster
  • Austausch von Dusche oder Waschbecken (wenn nicht beschädigt)

Wenn Schäden an der Wohnung während der Mietzeit auftreten, die der Mieter nicht verschuldet hat, kommt evtl. auch eine Mietminderung in Frage.


Rechtsanwälte und Fachanwälte in Rastatt und Bühl - Kanzlei Christopher Müller & Kollegen - Fachanwalt für Mietrecht

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Klauseln sind häufig ungültig

In der Vergangenheit haben Gerichte mehr und mehr Klauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen als unzulässige Benachteiligung des Mieters für ungültig erklärt. Wenn eine Klausel oder ein Teil davon unwirksam ist, fällt die Verpflichtung der Schönheitsreparaturen auf den Vermieter zurück. 

Ein klassisches Beispiel dafür sind starre Renovierungsfristen. Dem Vermieter ist es nicht erlaubt, vorzugeben in welchem Zeitabstand bestimmte Räume renoviert werden müssen. Dies war früher üblich und ältere Verträge enthalten die entsprechende Klausel fast alle. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Räume renoviert werden müssen, obwohl es gar nicht nötig ist. Sollte die Klausel allerdings einen Zusatz enthalten wie zum Beispiel „bei Bedarf", ist sie wirksam.

 

Auch entsprechende Abgeltung nach Quoten lässt der Gesetzgeber nicht zu. Wenn der Mieter zum Beispiel alle zehn Jahre renovieren müsste und bereits nach acht Jahren auszieht, darf im Mietvertrag nicht vereinbart werden, dass er für diesen Fall 80 % der Kosten für Schönheitsreparaturen zahlen muss.

 

Weiter darf der Vermieter nicht verlangen, dass die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden. Mieter dürfen die Schönheitsreparaturen durchaus selbst durchführen, solange sie fachgerecht arbeiten.

 

Alle genannten Beispiele gelten für das Mietrecht in Bezug auf Wohnraum. Für das Gewerbemietrecht legt der Gesetzgeber weniger strenge Maßstäbe an.

Die Wohnung war bei Einzug nicht renoviert

Schönheitsreparaturen-Rechtsanwalt für Mietrecht in Rastatt und Bühl

Grundsätzlich darf ein Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Dahinter steht die Überlegung, dass ein Mieter nur Gebrauchsspuren beseitigen muß, die er selbst verursacht hat. (BGH VIII ZR 184/14). Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter für die Renovierung bei Einzug einen finanziellen Ausgleich gewährt hat.

Tipp vom Rechtsanwalt: Besondere Bedeutung erhält damit das Übergabeprotokoll bei Einzug. Sowohl Mietern als auch Vermietern ist ein entsprechendes Protokoll, das von beiden Parteien unterschrieben werden sollte, dringend zu empfehlen.

Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt

Was können Sie tun, wenn Sie die Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt haben und hinterher feststellen, dass Sie nicht dazu verpflichtet waren?

In diesem Fall sollten Sie zuerst einen Rechtsanwalt für Mietrecht die Situation prüfen lassen. Schlecht wäre es, wenn Sie einen Streit mit dem Vermieter anfangen und hinterher feststellen müssen, dass die Klausel doch gültig war. Für einen Laien sind kleine Unterschiede in der Formulierung oft nicht erkennbar.

Wenn aber sicher feststeht, dass Sie die Schönheitsreparaturen ohne Verpflichtung vorgenommen haben, können Sie Ersatz der Aufwendungen vom Vermieter verlangen. Dazu gehören z. B.:

  • Ihre persönliche Arbeitszeit
  • Materialkosten
  • Ersatz für die Arbeitszeit von Freunden und Verwandten

Selbstverständlich geben wir Ihnen als Rechtsanwälte Hinweise, was Sie verlangen können. Gerne übernehmen wir für Sie auch die Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter und fordern die geschuldeten Beträge (notfalls auch über ein Inkassoverfahren) zurück.

 

Achtung kurze Frist! Sollten Sie Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, obwohl Sie nicht dazu verpflichtet waren, können Sie die Kosten nur innerhalb von sechs Monaten geltend machen. Danach tritt die Verjährung ein und der Vermieter muss keine Zahlungen mehr leisten.


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Darf der Vermieter die Kaution mit den Schönheitsreparaturen verrechnen?

Hier kommt es darauf an, ob Sie als Mieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchgeführt haben. Wenn Sie rechtswirksam die Wohnung renovieren mussten und dies nicht getan haben, darf der Vermieter die entsprechenden Kosten von der Kaution abziehen. Grundsätzlich ist die Kaution für diejenigen Fälle gedacht, in welchen Sie als Mieter eine aus dem Mietvertrag rechtmäßig geschuldete Leistung nicht erbringen.

Dies gilt natürlich dann nicht, wenn der Vermieter Abzüge geltend macht, obwohl Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel gar nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. In diesem Fall sorgt unser Fachanwalt für Mietrecht bei Gericht in Rastatt, Bühl oder Baden-Baden dafür, dass Sie die unrechtmäßigen Abzüge zurückerhalten.

Auf diese Punkte sollten sowohl Vermieter als auch Mieter achten

Wenn diese Punkte in einem Formular-Mietvertrag stehen, sollten Sie aufmerksam werden:

  1. Durchführung durch ein Fachunternehmen gefordert
  2. Starre Renovierungsfristen
  3. Quotenabgeltung
  4. Schönheitsreparaturen zu weit definiert
  5. Farbe während der Mietzeit festgelegt (siehe auch: Darf der Mieter die Farbe wählen?)
  6. Renovierung bei Auszug verpflichtend
  7. Kostenvoranschlag vom Vermieter vorgegeben

In vielen Fällen sind diese Vereinbarungen nicht zulässig. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind daher gut beraten, bei derartigen Punkten einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten, um Ärger zu vermeiden. Gerne steht unser spezialisierter Rechtsanwalt Ihnen in Rastatt oder Bühl zur Verfügung.

Kompetente Beratung vom Fachanwalt für Mietrecht

Kanzlei Christopher Mueller und Kollegen, Rechtsanwälte und Fachanwälte in Rastatt und Bühl

Die Rechtsanwaltskanzlei Christopher Müller und Kollegen berät Sie kompetent zu allen Fragen im Mietrecht. Ob Kündigung, Eigenbedarf, Mieterhöhung, zu allen Bereichen aus diesem Rechtsgebiet erhalten Sie eine professionelle Beratung. Insbesondere die Klärung von Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen gehört zu unseren täglichen Aufgaben.

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