Ein Sprung in einer Fliese, Wasser auf dem Bodenbelag oder ein Nagel in einer Stromleitung - ein Schaden in der Mietwohnung ist schnell passiert. Idealerweise beseitigt der Verursacher den Schaden sofort und die Sache ist erledigt. Was aber passiert, wenn der Mieter auszieht und -vielleicht sogar unwissentlich- einen Schaden hinterlässt? Insbesondere stellt sich die Frage, ob der Vermieter dem Mieter Gelegenheit geben muss, den Schaden zu beheben oder ob er sofort einen Handwerker beauftragen kann. In vielen Fällen wäre es für den Mieter, insbesondere wenn er handwerklich begabt ist, billiger den Schaden selbst zu beheben. Der Vermieter hat im Normalfall kein Interesse daran, ein möglichst günstiges Angebot einzuholen. Er möchte die Wohnung so bald wie möglich wieder vermieten und beauftragt in der Regel einen schnellen aber auch teuren Handwerker. Oft landet der Fall dann bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht.
Mieter klagt wegen fehlender Frist zur Mängelbeseitigung
Genau dieser Fall beschäftigte nun sogar das höchste deutsche Gericht. Ein Vermieter aus Hohenroth hatte sich scheinbar noch im gegenseitigen Einvernehmen von seinem Mieter getrennt. Nach Auszug stellten sich verschiedene Schäden in der Wohnung heraus, die offensichtlich vom Mieter verursacht waren. Der Vermieter ließ die Schäden von einem Fachbetrieb beheben und forderte über seinen Rechtsanwalt €5.171 Schadenersatz von dem ehemaligen Mieter. Eine Frist zur Behebung der Schäden wurde dem Mieter dabei nicht gewährt. Dass der eigentliche Schaden (Schimmel und Mietausfall) durch den Mieter verursacht wurde, war schnell geklärt. Allerdings klagte der Mieter mit seinem Anwalt bis zum Bundesgerichtshof, da ihm keine Frist zur Problembehebung eingeräumt wurde.
Der Bundesgerichtshof spricht das letzte Wort
Der Bundesgerichtshof wies in seinem Urteil (VIII ZR 157/17) zugunsten des Vermieters darauf hin, dass eine Frist nur in bestimmten Fällen gesetzt werden muss. In Paragraf 280 Abs. 1 und 3, Paragraf 281 Abs. 1 BGB ist festgelegt, dass eine Fristsetzung nur dann erforderlich ist, wenn es sich um eine Schlecht- oder Nichterfüllung von Leistungspflichten handelt. Sollte ein Mieter also zum Beispiel die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchführen oder seine Nebenkosten nicht bezahlen, hat er Anspruch auf eine Fristsetzung ggf. durch den Anwalt des Vermieters. Bei der ordnungsgemäßen Behandlung der Mieträume ist dies jedoch nicht der Fall. Hierbei handelt es sich um eine leistungsbezogene Nebenpflicht nach Paragraf 241 BGB. Für solche Nebenpflichten besteht kein Recht auf eine Fristsetzung zur Schadensbehebung.
Zeitpunkt des Anspruchs spielt keine Rolle
Grundsätzlich kann der Vermieter also nach seiner Wahl entweder eine Beseitigung des Schadens oder einen entsprechenden Schadensersatz über Ihren Rechtsanwalt verlangen. Dabei ist es unerheblich, ob er diesen Anspruch während der Mietdauer oder erst nach Auszug des Mieters geltend macht. Anderslautende Darstellungen aus der mietrechtlichen Literatur erklärte der Bundesgerichtshof damit für unwirksam. Seine Begründung stützte der Bundesgerichtshof auf Paragraf 546 Abs. 1 BGB, der weder den Zustand der Wohnung, noch Voraussetzungen für den Schadenersatz regelt.
Kompetenz im Mietrecht
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Rechtsanwalt Falk-Michael Habel
Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht
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