Mieterhöhung? Fachanwalt für Mietrecht berät Sie kompetent in Rastatt und Bühl

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Rechtsanwalt Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind genauso unvermeidlich wie die Steuer … und bei Mietern genauso beliebt. Viele Mieter sind daher nicht bereit, jede Mieterhöhung klaglos hinzunehmen und schalten sinnvollerweise einen qualifizierten Rechtsanwalt ein. Nicht alles ist erlaubt und manche Vermieter überschreiten wissentlich oder unwissentlich das zulässige Maß. In unseren Kanzleien in Bühl und Rastatt beraten wir als Rechtsanwälte sowohl Vermieter als auch Mieter kompetent bei allen Fragen zum Thema Mieterhöhung.

 

Auch Vermieter sind vor Durchführung einer Mieterhöhung gut beraten anwaltlichen Rat einzuholen, um langwierige Streitigkeiten zu vermeiden. Mieter sollten Erhöhungen sorgfältig prüfen lassen, da sie sich über die Jahre hinweg zu einem stattlichen Betrag summieren können. Da der Gesetzgeber klare Grenzen gesteckt hat und Vermieter diese oft nicht kennen, sind viele Mieterhöhungen unwirksam. Die Prüfung durch einen guten Rechtsanwalt lohnt sich!

Eckhard Schütt - Fachanwalt für Mietrecht

Eckhard Schütt - Fachanwalt für Mietrecht und Experte für Mieterhöhungen

Rechtsanwalt Eckhard Schütt ist Fachanwalt für Mietrecht und bearbeitet seit über 20 Jahren das Thema Mieterhöhungen. Gerne prüfen wir Ihre persönliche Situation und sagen Ihnen ob eine Erhöhung zulässig ist oder nicht.

 

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durch unsere Rechtsanwälte für Mietrecht


Tipps von Anwalt - das Wichtigste zur Mieterhöhung

  • Der Vermieter darf die Miete nicht einfach erhöhen. Er muss die Zustimmung des Mieters einholen. Falls der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter die Erhöhung einklagen.
  • Prüfen Sie die Wohnfläche genau. Die tatsächliche Wohnfläche ist die Grundlage für die Mieterhöhung.
  • Je nach Stadt darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren 15 bzw. 20 % nicht übersteigen.
  • Der Vermieter darf die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung anheben.
  • Obergrenze einer Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel).
  • Die Kosten für Modernisierungen darf der Vermieter in bestimmten Fällen anteilig auf die Mieter umlegen.
  • Für eine Mieterhöhung ist die Schriftform vorgeschrieben.
  • Mängel an der Wohnung haben keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung 

Kappungsgrenze

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten, wie zum Beispiel Großstädten, steigt die ortsübliche Vergleichsmiete häufig sehr schnell. Viele Vermieter, die lange Zeit die Miete nicht erhöht haben, müssen feststellen, dass der eigene Mietzins weit unter dem liegt, was andere Vermieter üblicherweise in der Stadt verlangen. Je nachdem, wie lange der Vermieter keine Mieterhöhung durchgeführt hat, kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dann einen erheblichen Aufschlag bedeuten. Um die Mieter nicht einer plötzlichen Überbelastung auszusetzen, hat der Gesetzgeber einen maximalen Prozentsatz festgelegt, um den eine Miete auf einmal erhöht werden kann. Generell beträgt dieser maximale Prozentsatz (Kappungsgrenze) 20 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bundesländer das Recht haben, in bestimmten Städten mit angespannten Wohnungsmärkten, die Kappungsgrenze für fünf Jahre auf 15 % abzusenken. Derzeit ist diese reduzierte Kappungsgrenze in einer großen Anzahl von Städten aktiv. Wichtig: Im Gewerbemietrecht existiert die Kappungsgrenze nicht. Gerne prüfen wir als Rechtsanwälte für Sie, wie hoch die Kappungsgrenze in Ihrer Gemeinde ist.

Mietspiegel

Der sogenannte Mietspiegel wird von Städten und Gemeinden in regelmäßigen Abständen durch Umfragen bei Vermietern erhoben. Dabei werden die Wohnungen nach Ausstattung und Lage in verschiedene Kategorien eingeteilt. Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre neu ermittelt werden. Anhand des Mietspiegels kann jeder Mieter oder Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung bestimmen. Mieten dürfen maximal 20 % von dieser Vergleichsmiete nach oben abweichen, wenn die Wohnung bestimmte Merkmale besitzt, die im Mietspiegel nicht erfasst werden. Eine solche Abweichung von der ortsüblichen Miete muss jedoch vom Vermieter nachvollziehbar begründet werden.

Tipp vom Rechtsanwalt: Ein Mietspiegel gilt immer nur für die angegebene Gemeinde. Die Begründung einer Mieterhöhung mit dem Mietspiegel einer Nachbargemeinde ist nicht zulässig. Dies gilt auch, wenn es in der Gemeinde selbst keinen Mietspiegel gibt.


Ein Mietspiegel hat für alle Beteiligten den Vorteil, dass er sowohl von Mieter-, Vermieter- und Gemeindevertretern anerkannt ist. Neben der ortsüblichen Miete ermöglicht der Mietspiegel auch ein Blick in die durchschnittlichen Nebenkosten in der jeweiligen Gemeinde. Er stellt einen allgemein akzeptierten Rahmen dar, in dem sich die Forderungen bewegen dürfen. Üblicherweise erhalten Sie den aktuellen Mietspiegel bei ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beim Mieterverein oder der örtlichen Hauseigentümervereinigung.

Mieterhöhungen ohne Mietspiegel

Wenn kein Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter nach § 558a BGB die Mieterhöhung z. B. mit Mieten für mindestens drei Vergleichswohnungen begründen. Dabei müssen die Wohnungen nicht identisch, sondern nur vergleichbar sein. Die Vergleichbarkeit betrifft dabei Lage, Größe und Ausstattung. Weiter muss der Mieter oder sein Rechtsanwalt die Möglichkeit haben, diese Angaben zu überprüfen. Die Vergleichswohnungen sollten also mit Adresse und Stockwerk in der Begründung aufgeführt werden.

Statt der Vergleichswohnungen kann der Vermieter auch das Gutachten eines Sachverständigen oder Auskünfte aus einer Mietdatenbank zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen.

Sollte ein qualifizierter Mietspiegel existieren, so müssen die Informationen daraus auf jeden Fall in der Begründung aufgeführt werden. Dies gilt auch dann, wenn zum Beispiel ein Gutachten die Basis für die Mieterhöhung bildet.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Die Frequenz, in der Mieterhöhung erlaubt sind, ist vom Gesetzgeber streng geregelt. Grundsätzlich dürfen Mieterhöhungen nur in 15-monatigen Abständen durchgeführt werden. Der Vermieter kann zwölf Monate nach Beginn des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen und den Mieter um Zustimmung bitten. Diese Mieterhöhung tritt dann zum Ende des übernächsten Monats in Kraft. 

Der Mieter kann seine Zustimmung mit einer guten Begründung verweigern. In vielen Fällen entspricht zum Beispiel die Ausstattung (Heizung, Bad oder Bodenbeläge) nicht den Kriterien, die eine höhere Miete rechtfertigen würden.

 

Um die Begründung des Vermieters zu prüfen, steht dem Mieter eine Überlegensfrist zu. Diese beginnt, sobald der Mieter die Information zur Mieterhöhung erhält und läuft bis zum Ende des übernächsten Monats. Je nach Eingang des Schreibens liegt die Überlegungsfrist damit zwischen zwei und knapp drei Monaten. Es besteht also ausreichend Zeit, die Angaben des Vermieters, den Mietspiegel und den Prozentsatz um den die Miete steigen soll, zu überprüfen.

Wenn der Mieter zustimmt, muss er sich dabei nicht an eine bestimmte Form halten. Er kann seine Zustimmung auch mündlich geben. Übrigens erlaubt das Mietrecht einer Mieterhöhung auch nur zum Teil zuzustimmen, zum Beispiel bis zur Kappungsgrenze.

Bei Staffelmieten oder Indexmieten entfällt dieser Prozess. Die Mieterhöhungen werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Zusätzliche Mieterhöhungen sind unzulässig.

Mieterhöhung bei Modernisierung oder Instandhaltung?

Modernisierung oder Instandhaltung - wir sagen Ihnen was erlaubt ist. Eckhard Schütt Fachanwalt für Mietrecht

Wenn der Vermieter bauliche Verbesserungen an der Wohnung oder dem Haus vornimmt kann er die Kosten dafür unter bestimmten Umständen durch eine Mieterhöhung umlegen. Dabei muss genau zwischen Instandhaltung oder Modernisierung unterschieden werden. Für die Finanzierung der Instandhaltung darf der Vermieter keine Mieterhöhung heranziehen, da sie den Wohnwert nicht verändert. Beispiele dafür wären der Austausch von Rohrleitungen oder allgemeine Reparaturen. 

Anders verhält es sich mit Modernisierungen, wie z. B. energetische Sanierungen, der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung der Fassade. Wenn der Vermieter öffentliche Fördermittel in Anspruch nimmt, darf er diesen Betrag nicht in Form einer Mieterhöhung umlegen. Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist manchen Fällen nicht einfach. Im Zweifel empfiehlt es sich, einen qualifizierten Anwalt einzuschalten.

 

Für die Modernisierung besteht eine Informationspflicht seitens des Vermieters. Er hat den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten über den Umfang und die Dauer zu informieren. Darüber hinaus muss der Mieter die zu erwartende Mieterhöhung und die zukünftigen Betriebskosten aus der Information ersehen können. Die Mieterhöhung darf erst in Kraft treten, wenn die Arbeiten vollständig abgeschlossen sind. Unter Umständen ergibt sich durch die Bauarbeiten sogar das Recht auf eine Mietminderung für die Bauzeit (Ausnahme energetische Sanierung).

 

Die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ergibt sich aus der Verbesserung für den Mieter. Ob eine Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung darstellt und damit eine Mieterhöhung rechtfertigt, führt oft zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Die Gerichte haben dazu bereits eine große Zahl von Entscheidungen gefällt. Gerne berät Sie unser Rechtsanwalt für Mietrecht in Rastatt oder Bühl zu ihrem speziellen Fall.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Was oft nur Anwälte wissen: für den Mieter entsteht durch jede Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Wenn der Mieter sich dazu entschließt dieses Recht zu nutzen, tritt die Mieterhöhung für die restliche Vertragslaufzeit nicht mehr in Kraft. Diese außerordentliche Kündigung kann der Mieter noch bis zum Ablauf des zweiten Monats, nachdem er das Vermieterschreiben erhalten hat, geltend machen. Die Sonderkündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund enthalten und persönlich unterschrieben sein. Bei einem Staffelmietvertrag entsteht durch die Mieterhöhung kein Sonderkündigungsrecht.

Tipp vom Rechtsanwalt: In der Realität ist das Sonderkündigungsrecht nur dann eine interessante Option, wenn Sie einen Zeitmietvertrag vereinbart haben oder das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wurde. In anderen Fällen führt eine ordentliche Kündigung oft schneller zum Ziel.

Rechtsanwalt für Härtefallregelung einschalten

Da der Staat die Modernisierung des Wohnungsbestandes fördern möchte, ist es dem Vermieter erlaubt, bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen. Die Begrenzung auf eine Mieterhöhung von maximal 20 % in drei Jahren ist für diese Fälle außer Kraft gesetzt. Dadurch kann sich für viele Familien eine Situation ergeben, die finanziell nur schwer zu stemmen ist. In diesen Fällen haben die Mieter die Möglichkeit, der Modernisierung am sichersten durch einen spezialisierten Anwalt zu widersprechen. Deshalb gibt es eigens eine Härtefallregelung, die unter Umständen sogar die Modernisierung verhindern kann. Der Härtefall kann neben dem finanziellen Aspekt auch in der Durchführung der Bauarbeiten liegen.

Die Härtefallregelung existiert im Mietrecht in verschiedenen Bereichen. Insbesondere bietet sie auch bei der Eigenbedarfskündigung eine Option für den Mieter.

Zu der Frage, welche Umbauarbeiten für Mieter zumutbar sind, bzw. was zu weit geht, haben die Gerichte bereits eine große Anzahl von Entscheidungen getroffen. Am besten lassen Sie einen qualifizierten Rechtsanwalt für Mietrecht Ihren speziellen Fall prüfen.


Kompetente Beratung

Rechtsanwalt bei Mieterhöhungen - Anwaltskanzlei Müller & Kollegen in Rastatt und Bühl

Bei der Mieterhöhung gibt es eine Unzahl von Fallstricken und Sondersituationen, die oft nur ein Rechtsanwalt überschauen kann. Lassen Sie sich kompetent anwaltlich beraten, bevor ein kostspieliger Rechtsstreit entsteht. Unsere kostenlose Ersteinschätzung ermöglicht Ihnen einen guten Überblick ohne Kostenrisiko! Rufen Sie uns an:

 

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