Keine Miete wegen Corona?

Bisher haben Vermieter die Möglichkeit, fristlos zu kündigen, wenn Mieten nicht oder nur unregelmäßig bezahlt werden. Spätestens mit der Einschaltung eines spezialisierten Rechtsanwaltes führt dieser Kündigungsgrund sehr oft zur Beendigung des Mietvertrages. Das neue Gesetz schränkt diese Option gravierend ein. Wer seine Miete wegen der Corona-Krise nicht zahlen kann, darf vorerst nicht gekündigt werden. 

Was bei Vermietern für einen großen Schrecken sorgt, soll Mieter schützen, die durch unverschuldete wirtschaftliche Schwierigkeiten in Zahlungsverzug kommen. Der Mieterschutz ist dabei nicht auf Privatpersonen beschränkt. Er gilt neben Wohnungen auch für das Gewerbemietrecht (Gewerberäume und Pachten).

Konkret geht es um Mieten, die zwischen April und Juni 2020 aufgrund der Corona-Krise nicht gezahlt werden können. Sollten in diesem Zeitraum Mieten ausbleiben, darf ein Vermieter den Mietrückstand nicht zur Begründung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung heranziehen. Für Mietschulden, die bereits vor diesem Zeitraum aufgelaufen sind, greift das Schutzgesetz nicht. 

Eventuell kann der Zeitraum über Ende Juni 2020 hinaus verlängert werden. Dies wird dann der Fall sein, wenn die Corona Krise länger andauert. Die Bundesregierung wird durch das neue Gesetz ermächtigt, den Zeitraum im Bedarfsfall auf Juli bis September 2020 auszudehnen. Viele Rechtsanwälte gehen bereits von der entsprechenden Verlängerung aus.

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Nein, der Mieter muss glaubhaft machen, dass die Problematik erst durch die Corona-Pandemie entstanden ist. Es muss ein direkter Zusammenhang zwischen der Krise und der Zahlungsunfähigkeit für die Miete aufgezeigt werden. Dies kann z. B. durch eine Bescheinigung vom Arbeitsamt, dem Arbeitgeber o. ä. belegt werden. Der Mieter ist damit in der Beweispflicht, wenn er eine oder mehrere Mietzahlungen nicht leisten kann. Er muss den Zusammenhang zwischen der Corona-Krise und den Mietschulden „überwiegend wahrscheinlich“ machen.

Wichtig ist, dass sich die Einkommenssituation durch die Krise verschlechtert hat. Sollte der Mieter bereits vorher in Zahlungsschwierigkeiten gewesen sein und die Krise nur als Vorwand nutzen, greift das Gesetz nicht. Jeder Fachanwalt für Mietrecht wird mit Sicherheit besonders auf diesen Punkt achten.

Da die gestundeten Mieten eine Art gesetzlich vorgeschriebenes Darlehen vom Vermieter an den Mieter darstellen, kann der Vermieter Zinsen verlangen. Diese sogenannten Verzugszinsen sind im BGB §288 geregelt. Der Vermieter ist zur Erhebung der Zinsen nicht verpflichtet. Es findet auch keine automatische Verzinsung statt, sondern der Vermieter muss die Zinsen aktiv einfordern. Wie in vielen anderen Bereichen des Mietrechts, kann auch hier ein positives Verhältnis zwischen den Parteien sicher zu einer guten Lösung beitragen, ohne dass sofort ein Anwalt eingeschaltet werden muss.

Der erste Schritt ist die Kontaktaufnahme mit dem Vermieter. Der Mieter muss informieren, dass er aufgrund der Corona-Krise die Miete nicht bezahlen kann. Auf Wunsch des Vermieters müssen Belege für diese Situation vorgelegt werden. Das können z. B. folgende Dokumente sein:

• Nachweis, dass staatliche Hilfe beantragt wurde
• Beleg, dass derartige Hilfen bezogen werden
• Arbeitgeberbescheinigung z. B. über Kündigung des Arbeitsplatzes wegen Corona
• andere Nachweise über Einkunfts- oder Verdienstausfall

Auch eine eidesstattliche Versicherung kann in bestimmten Fällen anerkannt werden, wird aber wahrscheinlich als alleiniges Dokument nicht ausreichen. Bevor der Vermieter einen Anwalt einschaltet oder die Sache sogar vor Gericht geht, sollte man daher als Mieter eine möglichst schlüssige Dokumentation zusammenstellen.

Für Mieter von Gewerbeimmobilien gibt es weitere Möglichkeiten den Zusammenhang nachzuweisen. Wenn ein Gewerbe behördlich untersagt wird (z. B. Schließung eines Hotels), gilt die entsprechende Verfügung ebenfalls als Nachweis.

Das sollten betroffene Mieter daher jetzt tun:

• umgehend Nachweise und Belege über die eigene finanzielle Situation zusammenstellen und ordnen
• Wohngeld, Hartz IV, Grundsicherung oder andere staatliche Hilfsleistungen beantragen. Eventuell kommt auch die „Corona-Soforthilfe für Kleinstunternehmen und Soloselbstständige“ in Betracht
• die Dokumente als Kopie oder PDF-Files verfügbar halten, um den entsprechenden Nachweis führen zu können.

Falls Sie als Mieter im Zweifel sind, ob Sie bestimmte Dokumente vorlegen müssen empfehlen wir eine kurze anwaltliche Beratung. Unsere Rechtsanwälte in Rastatt, Bühl und Umgebung stehen Ihnen dazu gerne mit einer kostenlosen Ersteinschätzung zur Verfügung. 

Vermieter können durch dieses Gesetz in eine schwierige Situation kommen. Insbesondere für Kleinvermieter, die nur eine Wohnung besitzen, kann ein Mietausfall existenzgefährdend sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung noch mit einem Darlehen belastet ist, das monatlich bedient werden muss. Das neue Gesetz sieht daher auch für die Bank-Darlehen der Vermieter eine neue Stundungsregelung vor. Trotzdem entfällt bei Kleinvermietern unter Umständen ein wesentlicher Bestandteil Ihres Einkommens.

Vermieter können folgendermassen vorgehen, wenn die Miete nicht eingeht:

• Sprechen Sie den Mieter an und fragen Sie nach dem Grund
• Falls der Mieter nicht wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten ist, gelten die üblichen Kündigungsmöglichkeiten
• Verlangen Sie schlüssige Dokumentation, dass die Probleme durch Corona entstanden sind
• Erfragen Sie, ob staatliche Hilfen beansprucht wurden
• Bitten Sie um Information über Sparguthaben (wird spätestens ein Anwalt sowieso verlangen) 
• Vereinbaren Sie einen Zahlungszeitraum für die Stundung und evtl. Ratenzahlung
• Setzen Sie ggf. eine Verzinsung fest
• Dokumentieren Sie alle Gespräche und Vereinbarungen

Idealerweise findet sich im persönlichen Gespräch ein Kompromiss und die Einschaltung eines Fachanwaltes für Mietrecht erübrigt sich. In allen anderen Fällen stehen unsere Rechtsanwälte Ihnen gerne für eine Beratung in Rastatt oder Bühl zur Verfügung.

Derzeit wird unter Rechtsanwälten diskutiert, ob evtl. die Geschäftsgrundlage für gewerbliche Mietverträge durch die verordneten Schließungen gestört ist. Sie argumentieren, dass das vermietete Ladenlokal nicht zur Führung eines bestimmten Geschäftsbetriebes geeignet ist, da derartige Betriebe grundsätzlich schließen müssten. Die Folge wäre, dass der Mieter nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. 

Andere Rechtsanwälte sind der Auffassung, dass es sich -ähnlich wie bei einer Gewerbeerlaubnis- ausschliesslich um ein Risiko des Mieters handelt. Die Mieter könnten das Objekt ausserdem für interne Zwecke, wie Inventur, Dekoration oder Werbezwecke nutzen. Außerdem liegt kein Verschulden des Vermieters vor.

Da es sich bei der Corona-Pandemie um eine historische Sondersituation handelt, ist es durchaus denkbar, dass sich die Rechtsprechung in eine bisher nicht vorhersehbare Richtung entwickelt. Eventuell wird dabei auch eine Risikoteilung Berücksichtigung finden.

Da sich sicher nicht alle auf eine friedliche Lösung des Problems einigen können, wird die Frage mit großer Wahrscheinlichkeit noch von Gerichten zu entscheiden sein. Als Anwälte rechnen wir auch mit entsprechenden Prozessen in Rastatt, Bühl und Baden-Baden.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat ein aktuelles Merkblatt herausgegeben. Darin werden in acht Fragen und Antworten alle wichtigen Punkte zu dem neuen Gesetz erklärt. Das Merkblatt können Sie sich hier als PDF herunterladen:

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