Rechtsanwalt Zwangsräumung-Räumungsklage

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Räumungsklage

Fachanwalt für Mietrecht bei Räumungsklage und Zwangsräumung

Nicht immer läuft eine Trennung zwischen Mieter und Vermieter reibungslos. In manchen Fällen bleibt dem Vermieter nichts Anderes übrig als eine Zwangsräumung durchzuführen. Dafür sind viele Voraussetzungen zu erfüllen. Teure Fehler sind schnell gemacht und falsches Vorgehen kann für den Vermieter zu monatelangen Verzögerungen führen. Aus Sicht des Mieters droht endgültig der Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunktes. Unser Fachanwalt für Mietrecht ist Spezialist für Räumungsklagen und berät kompetent sowohl Mieter als auch Vermieter.

Das können wir für Sie tun

Eckhard Schütt kennt Fachanwalt für Mietrecht mit über 20-jähriger Erfahrung alle Abläufe, Probleme und möglichen Hindernisse für eine Räumungsklage mit Zwangsräumung. Er unterstützt Sie sowohl als Mieter als auch als Vermieter in allen Fragen der Räumungsklage und sorgt dafür, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben!

  • Räumungsklage möglich und berechtigt?
    Wir prüfen sorgfältig ob alle Voraussetzungen für eine Räumungsklage erfüllt sind. 
  • Vollstreckungsschutz angebracht?
    Sie erfahren ob die Zwangsräumung durch das Gericht aufgeschoben werden könnte.
  • Ordnungsgemäße Durchführung?
    Sind alle Fristen gewahrt und die Abläufe rechtskonform?
  • Kostengünstiges Vorgehen
    Wir sorgen dafür, dass Ihnen keine unnötigen Kosten entstehen. 
  • Genaue Information
    Sie erhalten zu allen Schritten genaue Informationen und wissen in jedem Stadium was zu tun ist.  

Kostenlose Ersteinschätzung - unverbindlich und risikofrei

Wir lassen Sie nicht im Unklaren:

  • Lohnt es sich, einen Anwalt einzuschalten?
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Diese für Sie wichtigen Fragen klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung ohne Kostenrisiko! Vergleichen Sie dieses Angebot.


Keine Räumung ohne Räumungsurteil

Voraussetzung für jede Zwangsräumung ist das Räumungsurteil. Dies verpflichtet den Mieter die Wohnung zu verlassen und stellt einen vollstreckbaren Titel für den Vermieter dar. Mithilfe dieses Titels kann der Vermieter die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Damit das Gericht ein Räumungsurteil erlässt, muss eine wirksame Kündigung vorliegen sowie eine Frist zum Auszug sowie eine Nachfrist verstrichen sein.

Selbstjustiz ist unzulässig

Manche Vermieter sind aus Ärger über die Weigerung des Mieters auszuziehen versucht unzulässige Mittel einzusetzen. Hiervon kann nur dringend abgeraten werden. In keinem Fall darf er den Mieter selbst mit Gewalt auf die Straße setzen oder z.B. das Schloss austauschen. Der Vermieter würde sich sonst dem Hausfriedensbruch oder der Nötigung schuldig machen. Gleiches gilt für eine "kalte Räumung", indem der Vermieter die Heizung oder den Strom für die betreffende Wohnung abstellt. Dies ist eine Form der Selbstjustiz, die von den Gerichten nicht akzeptiert wird.

Wann kann der Vermieter Räumungsklage einreichen?

Zu welchem Zeitpunkt ein Vermieter die Räumungsklage einreichen darf hängt unter anderem vom Kündigungsgrund ab. Wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (z. B. bei tätlichem Angriff auf den Vermieter) oder Zahlungsverzug des Mieters vorliegt, kann es sich empfehlen, die Räumungsklage direkt mit der Kündigung einzureichen. Da die Verfahren einige Zeit in Anspruch nehmen sind die erforderlichen Auszugsfristen bis zum Termin üblicherweise erreicht. Die Klageerhebung zeitgleich mit der Kündigung macht natürlich nur dann Sinn, wenn man als Vermieter erwartet, dass der Mieter sich weigert auszuziehen.

Bei einer ordentlichen Kündigung wie z. B. wegen Eigenbedarf sollte man mit der Klageerhebung warten, bis die Kündigungsfrist verstrichen ist, ohne dass der Mieter auszieht.

Räumungstitel gegen alle Bewohner

Ein Räumungstitel muss gegen alle Personen erwirkt werden, die in der Wohnung leben. Wenn also z. B. Ehepartner, Untermieter oder Eltern in dem Objekt wohnen, müssen diese namentlich im gerichtlichen Räumungstitel aufgeführt sein. Andernfalls darf gegen diese Personen nicht vollstreckt werden und der Titel ist für den Vermieter wertlos. Dies gilt selbst dann, wenn man vermuten muss, dass ein Untermieter nur aufgenommen wurde um die Zwangsräumung zu verhindern.

Ablauf der Zwangsräumung

Wenn sich der Mieter trotz einer verlorenen Räumungsklage weigert die Wohnung zu verlassen, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser muss den Mieter "aus dem Besitz setzen" und den Vermieter wieder "in den Besitz einweisen". Üblicherweise kommt der Gerichtsvollzieher mit einem Schlosser und einem Speditionsunternehmen. Er verschafft sich notfalls auch gegen den Willen des Mieters Zugang und lässt die Wohnung räumen. Falls der Mieter sich dagegen wehrt, wird der Gerichtsvollzieher auch die Polizei zur Unterstützung hinzuholen.  

Berliner Modell

Früher musste ein Gerichtsvollzieher die Wohnung grundsätzlich komplett räumen. Der Hausrat wurde bei einer Spedition in gemieteten Lagerräumen eingelagert. Da die Kosten für dieses Vorgehen sehr hoch sind, wurde die "beschränkte Räumung", das sogenannte Berliner Modell eingeführt. Dabei verschafft der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz der Wohnung und tauscht die Schlösser aus. Der Hausrat bleibt in der Wohnung und kann vom Vermieter z. B. im Keller eingelagert werden. Der Vermieter hat auch die Option sein Pfandrecht an dem Hausrat geltend zu machen. Unter Beachtung der entsprechenden Vorschriften kann er die Möbel dadurch nach einer angemessenen Frist versteigern lassen.

Kosten der Zwangsräumung

Im Mietrecht zahlt immer der Unterlegene eines Verfahrens die angefallenen Kosten. Dabei handelt es sich sowohl um die Kosten des Verfahrens als auch um die Kosten für die Anwälte beider Seiten. Allerdings wird weder das Gericht noch der Gerichtsvollzieher oder ein Schlosser ohne einen entsprechenden Vorschuss tätig. Der Vorschuss wird üblicherweise vom Vermieter bezahlt. Falls er das Verfahren gewinnt, kann er die entstandenen Kosten vom Mieter wieder einklagen.

Wir setzen uns für Ihre Rechte ein

Suchen Sie sich rechtzeitig professionelle Unterstützung bei einem Spezialisten für Räumungsklage und Zwangsräumung! Rufen Sie an oder schreiben Sie eine E-Mail. Wir setzen uns für Ihre Rechte ein.

 

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Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht in Rastatt

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

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